Không ít cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại được xây dựng ồ ạt trong thời kỳ thị trường bất động sản “sốt cao” giờ rơi vào ế ẩm. Giấc mộng làm giàu nhanh chóng của nhiều chủ đầu tư giờ đã tan biến.
Với tiêu đề “Cao ốc văn phòng trống không, mộng làm giàu hóa gạch vụn”, bài báo của tác giả Nick Heath đăng trên trang Bloomberg đã cho thấy những bất cập của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam và cả hệ lụy nó đang tạo ra đối với nền kinh tế. Trong cơn say làm BĐS nhiều chủ đầu tư đã không lường hết rủi ro và nay phải nhận hậu quả phũ phàng.
“Nhìn từ xa, những kết cấu kim loại và kính sáng lóa của tòa tháp Hanoi EVN Tower như thể minh họa cho sự phát triển nhanh của kinh tế Việt Nam. Nhưng khi lại gần, lối vào với ngổn ngang những vôi vữa, gạch vụn cũng như cửa sổ chỗ có chỗ không lại cho thấy một câu chuyện hoàn toàn khác. Những dự án bất động sản mang tính đầu cơ và cả hoạt động cấp tín dụng dễ dãi đang khiến các ngân hàng phải chịu hậu quả”, bài báo viết.
Theo tác giả, Tập đoàn điện lực Việt Nam đã khởi công dự án xây dựng tòa tháp đôi 33 và 29 tầng nêu trên năm 2007, thời điểm mà tăng trưởng tín dụng lên tới 54% đã giúp kinh tế nước này phát triển nhanh nhất kể từ năm 1996. Giờ đây khi nền kinh tế chậm lại, các ngân hàng vật lộn với nợ xấu, nhiều dự án BĐS dở dang, những văn phòng cho thuê trống không trong khi giá thuê văn phòng giảm đang khiến nguy cơ nợ xấu ngày càng thêm chồng chất.
Dẫn lời ông Stephen Wyatt, giám đốc điều hành công ty môi giới BĐS Knight Frank Vietnam tại TP.HCM, bài báo khẳng định“Các ngân hàng đã quá say mê cho vay và rất nhiều dự án ra đời mà không được cân nhắc kỹ. Một số lượng lớn dự án đang bị tạm dừng mà nguyên nhân duy nhất là hết vốn. Các ngân hàng giờ không còn muốn tài trợ cho những dự án lớn như vậy”.
Theo quan sát của tác giả, nạn nhân của sự đình trệ trên thị trường BĐS không chỉ có các nhà đầu tư tư nhân mà còn có nhiều doanh nghiệp Nhà nước (DNNN) hoạt động kém hiệu quả.
“Khi chủ đầu tư là một DNNN và họ sử dụng những đồng vốn mà lẽ ra phải được dùng vào sản xuất điện, phát triển hàng không, đóng tàu hoặc ngân hàng thì đó chính là lúc cung vượt quá cầu”, Marc Townsend, giám đốc điều hành của công ty quản lý BĐS CBRE Việt Nam khẳng định. “Tất cả họ đều nghĩ rằng có thể dễ dàng kiếm tiền bằng việc trở thành nhà đầu tư BĐS”.
Dẫn số liệu công bố hồi tháng 7 của Phó tổng kiểm toán Nhà nước Lê Minh Khái, Bloomberg cho biết số vốn đầu tư ngoài ngành của các DNNN lên tới 12% vốn đăng ký và Trung ương Đảng ngày 15/10 đã phải yêu cầu các DNNN chấm dứt đầu tư ngoài ngành.
“Giá cho thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ tại hai thành phố lớn nhất Việt nam đã giảm do sự bùng nổ của nguồn cung trong lúc nền kinh tế đang chậm lại và doanh số bán lẻ sụt giảm đã khiến nhu cầu các BĐS thương mại lao dốc. Theo CBRE, tổng diện tích cao ốc văn phòng và mặt bằng bán lẻ tăng thêm tại Hà Nội đầu năm 2011 bằng bốn năm trước đó cộng lại”, tác giả viết.
Vẫn theo CBRE, năm 2009, giá cho thuê văn phòng trung bình đối với văn phòng cho thuê hạng cao nhất tại trung tâm Hà Nội là 47 USD/m2, cao hơn gấp đôi BĐS cùng hạng tại Bangkok và Kuala Lumpur tại thời điểm đó. Trong quý 3 vừa qua, giá đã sụt 11% xuống còn 42,01 USD/m2. Giá cho thuê văn phòng đối với văn phòng cho thuê hạng B ở khu phía Tây Hà Nội, nơi nhiều DNNN lớn nhất đặt trụ sở, đã giảm tới 39% so với quý I/2009. Ở các quận trung tâm, mức giảm cũng lên tới 22%.
Dẫn số liệu do Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng báo cáo trước Quốc hội hôm 31/10, bài báo cho biết đến ngày 31/8 dư nợ BĐS lên tới 203 nghìn tỷ đồng (tương đương 9,7 tỷ USD). 6,6% số này là nợ xấu. Trong khi đó nếu tính cả các khoản cho vay với tài sản đảm bảo là BĐS, thì dư nợ liên quan đến BĐS chiếm tới 57% tổng dư nợ, tương đương 1 triệu tỷ đồng.
Theo công ty môi giới BĐS Savills Plc, tỷ lệ lấp đầy diện tích tại các văn phòng cho thuê ở Hà Nội trong quý ba đã sụt 2 điểm % so với 3 tháng trước đó, xuống 79%. Giá thuê văn phòng trung bình giảm 4%. Số lượng hợp đồng thuê văn phòng mới được ký trong thời gian này cũng đã xuống mức thấp nhất từ đầu năm.
Tại TP.HCM tỷ lệ lấp đầy ở các cao ốc văn phòng tăng 1 điểm % so với quý II, lên 87% trong khi giá thuê văn phòng trung bình giảm 2% xuống còn khoảng 540.000 đồng/m2. Khoảng một phần tư các tòa nhà đã giảm giá cho thuê văn phòng. Theo khảo sát của CBRE, đến hết quý III, khoảng 16% diện tích bán lẻ tại Hà Nội vẫn còn trống, nhiều nhất là tại các trung tâm mua sắm. Tỷ lệ lấp đầy diện tích tại đây chỉ ở mức 82%.
Bài báo khẳng định nhiều chủ đầu tư đã lờ đi rủi ro trong “cơn say” làm dự án BĐS. Dẫn lời của ông Alfred Chan, giám đốc định chế tài chính hãng xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings tại Singapore, tác giả cho biết trong số 1300 DNNN, không ít doanh nghiệp đang đối mặt thua lỗ vì đầu tư vào BĐS.
“Nếu bạn chỉ nhìn vào nội dung công bố thông tin, sẽ khó để biết được rủi ro của hệ thống ngân hàng là gì đối với lĩnh vực BĐS”, ông Alfred Chan nói. “Một số khoản vay có thể đến từ các DNNN không liên quan đến BĐS nhưng lại đầu tư vào lĩnh vực đó”.
Trong bản báo cáo hồi tháng 3 vừa qua, Fitch khẳng định nợ xấu của ngành ngân hàng “bị báo cáo thấp đi một cách đáng kể” và có thể cao gấp 3-4 lần con số dự báo chính thức. Trích dẫn phát biểu của ông Nguyễn Văn Giàu, chủ tịch Ủy ban kinh tế của Quốc hội, bài báo cho biết nợ xấu của hệ thống ngân hàng Việt nam cuối tháng 9 vừa qua ở mức 8,82%.
Đáng buồn là tình hình thị trường BĐS sẽ còn phải khá lâu nữa mới phục hồi. “Theo giám đốc điều hành Townsend của CBRE, giá thuê văn phòng có thể giảm tiếp 15% trong vòng 3 năm tới, nhất là nếu tăng trưởng kinh tế vẫn thấp và vốn đầu tư FDI không phục hồi. Lượng vốn FDI cam kết trong 10 tháng đầu năm 2012 đã giảm 25%”, bài báo viết.
Trên bờ sông Sài Gòn, công trình xây dựng tòa tháp 40 tầng Saigon M&C Tower hiện vẫn trống không với chỉ 2 nhân viên bảo vệ. Dự án 200 triệu USD này là của một liên doanh gồm Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) , công ty cổ phần M&C, ngân hàng Đông Á và công ty chứng khoán ngân hàng Đông Á.
Theo website của Saigontourist, lễ khởi công diễn ra năm 2007 và dự kiến hoàn tất năm 2010. Đến giờ nhiều sợi dây thừng vẫn treo lủng lẳng từ tầng một đến tầng sáu, vốn được thiết kế để dành cho khu trung tâm thương mại rộng 23.000m2. Ở những tầng còn lại cửa kính vẫn chưa được gắn.
“Rất nhiều dự án đã được lên kế hoạch và triển khai trong lúc thị trường cho thuê văn phòng hấp dẫn một cách khó tin. Nhưng giờ thị trường đó đã biến mất”, giám đốc Wyatt của Knight Frank nói.
Trong khi đó, thị trường chung cư giảm giá liên tục trong vòng 24 tháng. Quý 3, giá chủ yếu dao động quanh mức 21 triệu đồng mỗi m2 và các căn hộ diện tích nhỏ khoảng 50-70 m2 được nhiều khách hàng quan tâm.
Ông Trương An Dương cho biết tổng lượng tiêu thụ van phong cho thue tăng mạnh 173% so với quý trước và 70% so với cùng kỳ năm trước, đạt 36.000 m2 trong quý 1/2013. So với cùng kỳ năm trước, tổng lượng tiêu thụ của văn phòng cho thuê hạng A tăng mạnh nhất, tăng 181%, theo sau là hạng C tăng 126%.
